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Publicado na Segunda, 09 de dezembro de 2013, 8h00
Como baratear o financiamento do imóvel só mexendo no seguro

São Paulo – O custo do financiamento imobiliário pode variar muito entre um banco e outro e isso não é novidade. Mas, nem todos sabem que em muitos casos o que costuma gerar as diferenças de custos são dois seguros atrelados ao financiamento, que podem facilmente superar o montante de 100 mil reais ao final do prazo, além de variar mais de 135 mil reais entre diferentes instituições financeiras.

Ao compreender o que são esses seguros, o comprador não só aprende a comparar melhor os custos de diferentes financiamentos, como passa a entender o que ele está pagando ao fazer o financiamento e as vantagens que ele pode tirar disso.

Segundo a Lei 4.380/84 e o Decreto 73/66, todo financiamento feito dentro do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) deve incluir o pagamento de dois seguros, também chamados de seguros habitacionais: o seguro para Morte e Invalidez Permanente (MIP), e o seguro de Danos Físicos do Imóvel (DFI). Ambos são pagos junto às parcelas do financiamento.

Os financiamentos feitos pelo SFH são aqueles que utilizam recursos da poupança e do FGTS e que contemplam apenas imóveis de até 750 mil reais nos estados de São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e no Distrito Federal e de até 650 mil reais nos demais estados. Ainda que para imóveis mais caros, fora do SFH, os seguros não sejam obrigatórios, é praxe que os bancos não concedam o financiamento sem a contratação dos seguros habitacionais.

O que eles cobrem?

O MIP é o seguro que quita o saldo devedor do financiamento em caso de invalidez permanente ou falecimento do contratante, ou de um dos integrantes da renda familiar, quando o contrato do financiamento indicar que mais de uma pessoa compõe a renda para o pagamento do imóvel.

Já o DFI cobre prejuízos causados ao imóvel por fatores externos. Alguns dos eventos cobertos são: incêndio, explosão, inundação, destelhamento, desmoronamento total e parcial. A indenização corresponde ao valor necessário para a reparação dos prejuízos, com a recuperação do imóvel nas mesmas condições que apresentava antes do sinistro.

Variação de valores entre instituições

As diferenças dos valores do MIP e do DFI entre diferentes bancos podem chegar a superar absurdos 135 mil reais. Essa foi a variação de valor verificada em uma simulação feita pelo Canal do Crédito, a pedido de EXAME.com, que mostrou que no financiamento de um imóvel de 500 mil reais, com uma entrada de 100 mil, o custo dos seguros no financiamento do HSBC totaliza 41.853 reais, e no Itaú, 176.429 reais (para um perfil de cliente entre 46 a 60 anos). 

Veja a seguir, no resultado completo da simulação, quanto custam os seguros MIP e DFI cobrados em um financiamento de imóvel de 500 mil reais, qual é a participação deles em relação ao custo total e a diferença de preços entre uma instituição e outra. A simulação foi feita para um prazo de 360 meses, considerou uma entrada de 100 mil reais, e um perfil de cliente com renda mensal de 15 mil reais.

Banco Seguradora Juros (ao ano) Faixa de Idade Custo Efetivo Total Valor pago com juros Seguros Tarifas Valor Total do Financiamento (sem correção) Participação do seguro no valor total do financiamento:
HSBC Allianz 8,90% 18 a 25 9,41% 514.806,74 27.630,48 9.000,00 951.437,22 2,90%
36 a 40 9,53% 34.417,28 9.000,00 958.224,02 3,59%
46 a 50 9,67% 41.853,88 9.000,00 965.660,62 4,33%
Itaú Itaú 8,60% 18 a 25 9,16% 498.091,24 32.037,18 9.000,00 939.128,42 3,41%
36 a 40 9,54% 65.067,05 9.000,00 972.158,29 6,69%
46 a 50 10,75% 176.429,60 9.000,00 1.083.520,84 16,28%
Caixa Caixa 8,85% 18 a 25 9,39% 512.024,85 29.576,86 9.000,00 950.601,71 3,11%
36 a 40 9,65% 53.692,51 9.000,00 974.717,36 5,51%
46 a 50 10,58% 138.080,67 9.000,00 1.059.105,52 13,04%
Banco do Brasil Mapfre 8,90% 18 a 25 9,55% 520.285,96 32.862,13 9.000,00 962.148,09 3,42%
36 a 40 9,83% 61.414,63 9.000,00 990.700,59 6,20%
46 a 50 10,93% 170.958,14 9.000,00 1.100.244,10 15,54%

*Fonte: Canal do Crédito
**Os financiamentos foram simulados pelo Sistema de Amortização Constante (SAC), no qual o valor amortizado mês a mês é constante, mas no início do financiamento são pagos mais juros do que no final, o que faz com que as parcelas diminuam com o tempo.
***As melhores condições dos bancos privados apresentadas na simulação podem não refletir as taxas de balcão que esses bancos fornecem nos financiamentos, que seriam as taxas inicialmente divulgadas. Segundo o Canal do Crédito, as condições apresentadas podem ser obtidas em alguns casos apenas depois que o cliente tiver seu perfil de crédito devidamente analisado pelo banco.

Fonte: www.exame.com